Unità immobiliare urbana (UIU): definizioni.

unità immobiliare

L’ unità immobiliare urbana (UIU) è  una porzione di fabbricato, un intero fabbricato o un insieme di fabbricati che,  nello stato in cui si trova,  è di per se stesso in grado di produrre un reddito indipendente.

Unità immobiliare urbana (UIU) corrispondenti a porzioni di fabbricato sono ad esempio gli appartamenti, i negozi o le autorimesse che, pur non occupando un fabbricato intero, possono produrre un reddito proprio. Esempi di UIU rappresentate da interi fabbricati sono ville, villini, scuole e alberghi. UIU costituite da un insieme di fabbricati, infine, sono ad esempio le industrie e gli ospedali.

In generale, poi, è necessario evidenziare che un’ unità immobiliare urbana deve avere  un’ autonomia di reddito e un’ autonomia funzionale.

A differenza di quanto visto per la particella del N.C.T., invece, non appare strettamente vincolante nella definizione dell’UIU che questa appartenga ad un unico proprietario. In genere, infatti, si prediligono l’autonomia funzionale e reddituale e il mantenimento dell’integrità fisica dell’UIU. Di conseguenza si possono avere casi di intestazione complessa, nei quali un’UIU appartenente ad esempio a due proprietari viene denunciata con un’ unica denuncia contestuale e con un doppio identificativo . Questa situazione si verifica, ad esempio, per gli alberghi. In generale, però, se le parti – pur in un ambito di omogeneità funzionale, reddituale e di integrità fisica – sono potenzialmente autonome, viene preferita la doppia denuncia.

L’identificazione di un’ unità immobiliare urbana è costituita dalla successione di:

  • codice comunale, – numero del foglio di mappa, – numero della particella su cui è costruito il fabbricato, – numero del subalterno, che è l’elemento identificativo vero e proprio dell’UIU reperibili tramite una visura catastale .

    In generale si tende a numerare le UIU appartenenti alla stessa particella con numeri di subalterno assegnati con criteri logici, sulla base di quanto avviene per l’assegnazione dei numeri civici. Con le ultime disposizioni normative, inoltre, si è cercato di limitare il più possibile un eccessivo frazionamento delle particelle in subalterni, cosa che in passato era molto comune ad esempio a causa del metodo di assegnazione dei subalterni ai posti auto.

    Fino al 1994 dovevano essere censiti al Catasto (il N.C.E.U.) tutti gli stabili urbani, cioè gli stabili che fossero – non rurali – stabilmente ancorati al suolo (anche se sospesi o galleggianti).

    Come si vede, quindi, il problema stava nella definizione di stabile rurale e stabile non rurale; gli stabili rurali venivano trattati, tanto in termini di catasto quanto in termini di fisco, nel N.C.T. Con l’avvento del C.d.F., le cose sono cambiate, perché anche i fabbricati rurali sono passati al catasto fabbricati.  Secondo il C.d.F., un fabbricato è rurale se – è l’abitazione delle persone (e dei famigliari e conviventi a carico) addette alla coltivazione o alla custodia dei lavoratori, dei fondi e del bestiame;  – è un ricovero per animali; – è una luogo di custodia di macchine e attrezzi; – è un’opera volta alla protezione delle piante (esempio: serra) e alla conservazione dei prodotti agricoli e zootecnici (esempio: silos).

Il passaggio dei fabbricati rurali al C.d.F. ha però comportato una scissione nel modo di vedere i fabbricati rurali: essi, infatti, sono trattati nel C.d.F. a livello catastale e nel N.C.T. a livello fiscale, in relazione alle attività agricole a cui sono connessi.

Oltre ai fabbricati urbani e rurali, il C.d.F. deve censire anche alcuni stabili che non hanno attribuzione di reddito e che quindi vengono solo identificati; essi sono: – fabbricati in costruzione o in definizione, – costruzioni altamente degradate e che quindi non possono produrre reddito, – aree urbane, – lastrici solari.

Con il Regolamento del Catasto dei Fabbricati emanato nel 1998 dal Ministero delle Finanze, si è ribadito che tutti gli stabili devono essere censiti al C.d.F., sia quelli urbani che quelli rurali, con le caratteristiche ereditate dal N.C.E.U. A tal fine è stato stabilito che – tutte le nuove costruzioni rurali devono essere direttamente censite nel C.d.F.; – le costruzioni rurali già censite in precedenza al N.C.T. devono passare al C.d.F. entro un periodo di transizione: il passaggio sarà fatto se si avrà un caso d’uso, ossia variazioni oggettive o soggettive. Nel frattempo, però, gli Uffici dell’Agenzia del Territorio dovranno acquisire tutte le informazioni censuarie (caratteristiche censuarie, ditte intestate), presenti nel N.C.T.