Quotazione immobiliare : metodi e soggetti

quotazione immobiliare

La quotazione immobiliare (o estimo immobiliare)

Come noto, la quotazione immobiliare riguarda la stima di:

  • fabbricati residenziali, rurali, commerciali, industriali, terziari, a destinazione turistico-ricettiva, sportivi, sanitari, speciali;
  • aree fabbricabili, vale a dire aree utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi;
  • terreni agricoli, cioè terreni adibiti all’esercizio di attività agricole.

E’ possibile richiedere online il servizio di Quotazione Immobili attraverso il seguente link: Quotazione Analitica Immobile .

Il luogo dove si incontrano la domanda relativa agli immobili , rappresentata dai possibili compratori o affittuari , e l’offerta degli stessi, rappresentata dai proprietari disponibili a vendere o a dare in locazione gli immobili , si definisce ” mercato immobiliare “.

L’ Osservatorio del mercato immobiliare ( OMI ), è stato istituito con il D.Lgs. 300 del 30 luglio 1999, art. 64, comma 3.
L’OMI gestisce tra l’altro la Banca dati delle quotazioni immobiliari , i cui valori «non possono intendersi sostitutivi della ” stima “, ma soltanto di ausilio alla stessa e sono riferiti all’ordinarietà degli immobili e, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea».

Quotazione immobiliare : gli Standard nazionali

Gli Standard nazionali per la quotazione immobili sono in pratica costituiti da:

  • Norma UNI 10839-1:1999: Programma di intervento e progettazione in edilizia – Qualificazione e controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica – Criteri generali e terminologia. Entrata in vigore il 31 ottobre 1999;
  • Norma UNI 10839-2:1999: Programma di intervento e progettazione in edilizia – Qualificazione e controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica – Classificazione delle principali famiglie di tecniche estimative, finanziarie ed economiche. Entrata in vigore il 31 ottobre 1999;
  • Codice delle valutazioni immobiliari, Italian Property Valuation Standard, edito da Tecnoborsa, giunto nel 2011 alla IV edizione, dopo quelle del 2000, del 2002 e del 2005;
  • Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (ABI ), 2011, allegate al Codice delle valutazioni immobiliari;
  • Manuale operativo delle stime immobiliari (MOSI), edito nel 2011 dall’ex Agenzia del territorio (oggi Agenzia delle entrate).

Norma UNI 10839-1:1999

Definisce i criteri valutativi e gli strumenti metodologici per la quotazione immobiliare , sotto il profilo estimativo, finanziario ed economico, da seguire per l’ottenimento della conformità tra il progetto dell’opera e il quadro delle esigenze poste alla base dell’intervento edilizio, favorendo pertanto la ricerca di soluzioni ottimali sotto il profilo del rapporto qualità tecnico-prestazionale/costi in un confronto con i ricavi e/o benefici.

La norma inquadra la qualificazione e il controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica all’interno della qualificazione e del controllo del progetto edilizio.

Norma UNI 10839-2:1999

Definisce i criteri valutativi e gli strumenti metodologici della quotazione immobiliare , sotto il profilo estimativo, finanziario ed economico, da seguire per l’ottenimento della conformità tra il progetto dell’opera e il quadro delle esigenze poste alla base dell’intervento edilizio, favorendo pertanto la ricerca di soluzioni ottimali sotto il profilo del rapporto qualità tecnico-prestazionale/costi in un confronto con i ricavi e/o benefici.

La norma, oltre a fornire una partizione delle principali tecniche estimative, finanziarie ed economiche, individuandone il profilo sia metodologico sia operativo, introduce alcune principali tecniche di organizzazione e trattamento delle informazioni di supporto alle attività di valutazione unitamente ad alcune metodiche di project management.

Codice valutazioni immobiliari

Il Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa si propone di rappresentare la migliore pratica valutativa corrente adottata a livello nazionale e internazionale e nel contempo considera i concetti, le definizioni, i criteri, i procedimenti e i metodi di stima riportati nella letteratura estimativa scientifica e negli standard valutativi, contabili e catastali internazionali per la Quotazione Immobiliare .

Linee guida ABI

Le Linee guida ABI inerenti la Quotazione Immobiliare hanno tra le finalità quella di assicurare la massima trasparenza nella valutazione degli immobili ( quotazione immobili ) dati in garanzia nel mercato ipotecario, di rispondere alle disposizioni di vigilanza dettate dalla Circolare della Banca d’Italia n. 263/2006, di garantire anche all’Italia, come avviene negli altri paesi europei, specifiche linee guida per il comparto.

Manuale operativo stime immobiliari ( MOSI )

Il Manuale operativo delle stime immobiliari (MOSI) dell’ex Agenzia del Territorio ha i seguenti obiettivi: realizzare la massima trasparenza nei processi di valutazione immobiliare ( quotazione immobili ), fornire ai tecnici valutatori dell’Agenzia gli strumenti attraverso i quali è possibile confrontarsi con gli IVS e con i procedimenti a carattere finanziario di scuola anglosassone, fornire le premesse per una maggiore interazione fra tecnici valutatori e tecnici che operano nell’ambito dell’Osservatorio del mercato immobiliare .

La figura del valutatore immobiliare

Per quanto riguarda la figura del valutatore immobiliare , attualmente, in Italia, non esiste un albo per i valutatori immobiliari certificati, ancorché ciò sia auspicabile.

La quotazione immobiliare viene generalmente eseguita da professionisti tecnici (ingegneri, architetti, agronomi, geometri, periti agrari, periti industriali) e anche da altri professionisti (commercialisti, avvocati), nonché da operatori del Real estate (agenti immobiliari, promotori, investitori).

La recente norma UNI 11558:2014, dal titolo Valutatore immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza, emanata il 6 novembre 2014, richiede al professionista che riveste questo ruolo sia un’esperienza nel settore di almeno tre anni, sia un ampio bagaglio di conoscenze tecniche ed economiche, quali conoscenze in estimo, principi di economia e mercati immobiliari, sistema catastale, fiscalità immobiliare, certificazione ambientale e, più in generale, competenze in diritto urbanistico, matematica finanziaria, statistica, scienza e tecnica delle costruzioni. Evidentemente, tra le conoscenze estimative, è richiesta in particolare una conoscenza approfondita dei nuovi procedimenti di stima previsti dagli Standard nazionali e internazionali per la Quotazione Immobiliare .

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