Stai per vendere o comprare casa e il notaio ti ha chiesto la conformità catastale? Non è una formalità burocratica: dal 2010 la legge prevede che senza conformità catastale l’atto di compravendita è nullo. E dal 2026 la maggior parte dei notai richiede anche la conformità urbanistica, certificata da un tecnico abilitato tramite la Relazione Tecnica Integrata (RTI).
In questa guida trovi cosa sono la conformità catastale e urbanistica, perché sono diverse, cosa rischi se mancano, come verificarle e quali documenti servono prima del rogito.
Conformità catastale: cos’è e perché è obbligatoria
La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e i dati registrati al Catasto: planimetria, dati identificativi (foglio, particella, subalterno), intestatari e rendita catastale.
L’obbligo è stato introdotto dall’art. 19, comma 14 del D.L. 78/2010 (convertito nella Legge 122/2010), che ha aggiunto il comma 1-bis all’art. 29 della Legge 52/1985. Il testo è chiaro: gli atti di trasferimento di diritti reali su fabbricati devono contenere, a pena di nullità, la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
In pratica, il venditore deve dichiarare nel rogito che l’immobile corrisponde a ciò che risulta in Catasto. Se questa dichiarazione è falsa o se la conformità non viene dichiarata, l’atto è nullo.
La conformità catastale si verifica su tre livelli:
- Conformità oggettiva: lo stato reale dell’immobile (disposizione dei locali, numero di vani, destinazione d’uso) corrisponde alla planimetria catastale depositata
- Conformità dei dati identificativi: i dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita) riportati nella visura catastale sono corretti e aggiornati
- Conformità soggettiva: gli intestatari catastali corrispondono agli effettivi proprietari — questa verifica spetta al notaio
Conformità urbanistica: cos’è e in cosa si distingue
La conformità urbanistica (o conformità edilizia) è un concetto diverso dalla conformità catastale. Indica la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e i titoli edilizi rilasciati dal Comune durante l’intera storia costruttiva dell’edificio: licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, SCIA, DIA.
La distinzione è fondamentale e genera molta confusione:
| Caratteristica | Conformità catastale | Conformità urbanistica |
|---|---|---|
| Cosa verifica | Corrispondenza con i dati del Catasto | Corrispondenza con i titoli edilizi del Comune |
| Normativa di riferimento | Art. 19 D.L. 78/2010 | Art. 9-bis DPR 380/2001 |
| Obbligo nel rogito | Obbligatoria a pena di nullità | Non causa nullità dell’atto, ma responsabilità del venditore |
| Chi la verifica | Il venditore (o tecnico abilitato) | Solo un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) |
| Conseguenze se manca | Nullità dell’atto | Risoluzione contratto, risarcimento danni, sanzioni edilizie |
Attenzione: un immobile può essere conforme catastalmente ma non urbanisticamente. Questo accade quando la planimetria al Catasto è aggiornata ma i lavori che hanno modificato l’immobile non sono mai stati autorizzati dal Comune. In questo caso il Catasto è “allineato” ma esiste un abuso edilizio. Per questo la sola conformità catastale non basta a garantire la regolarità dell’immobile.
La Relazione Tecnica Integrata (RTI): il documento chiave del 2026
Nel 2026, la maggior parte dei notai e degli istituti bancari richiede la Relazione Tecnica Integrata (RTI), anche chiamata Relazione di Regolarità Edilizia e Catastale (RRE). È un documento redatto da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che certifica in modo coordinato sia la conformità catastale sia la conformità urbanistica dell’immobile.
La RTI verifica:
- Lo stato legittimo urbanistico-edilizio dell’immobile (art. 9-bis DPR 380/2001)
- La conformità catastale tra stato di fatto e planimetria depositata
- La corrispondenza tra i dati catastali e i titoli edilizi
- L’assenza di abusi edilizi o difformità non sanabili
La RTI non è ancora un obbligo di legge nazionale, ma nella prassi è diventata indispensabile: il notaio la richiede per tutelare le parti, la banca la esige per concedere il mutuo e l’acquirente la pretende per tutelarsi.
Documenti necessari per verificare la conformità
Per verificare la conformità catastale di un immobile prima della compravendita servono i seguenti documenti, tutti richiedibili online con Predeion:
| Documento | A cosa serve |
|---|---|
| Planimetria catastale | Il disegno tecnico dell’immobile depositato al Catasto. Va confrontata con lo stato reale dei locali per verificare la conformità oggettiva. |
| Visura catastale | Riporta i dati identificativi (foglio, particella, subalterno), la categoria, la classe e la rendita catastale. Verifica la conformità dei dati. |
| Elaborato planimetrico | Rappresentazione grafica dell’intero edificio con l’individuazione delle singole unità immobiliari e delle parti comuni. Utile per verificare pertinenze e confini. |
| Visura ipotecaria | Per verificare che l’immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti e gravami — un controllo complementare alla conformità. |
Per una verifica completa che includa tutti questi documenti in un unico servizio, puoi richiedere il Casa Check di Predeion.
Cosa succede se l’immobile non è conforme
Se dalla verifica emergono difformità, le conseguenze dipendono dalla gravità e dal tipo di non conformità:
Difformità catastale lieve
Piccole variazioni che non alterano il numero di vani, la destinazione d’uso o la consistenza dell’immobile (es. una porta spostata di pochi centimetri, un tramezzo non strutturale). In base alla circolare 2/2010 dell’Agenzia del Territorio, queste difformità non impediscono il rogito se non influiscono sulla rendita catastale. Il tecnico le segnala ma il notaio può procedere.
Difformità catastale significativa
Modifiche che cambiano la distribuzione interna, il numero di vani o la superficie utile (es. un bagno in più, una stanza divisa in due, una veranda chiusa). In questo caso è necessario aggiornare la planimetria catastale prima del rogito tramite una pratica DOCFA. Predeion offre il servizio di correzione planimetria catastale per gestire queste situazioni.
Difformità urbanistica
L’immobile è stato modificato senza autorizzazione del Comune (abuso edilizio). In questo caso non basta aggiornare il Catasto: serve una sanatoria edilizia (CILA/SCIA in sanatoria o permesso in sanatoria), se l’intervento è sanabile. Se l’abuso non è sanabile, l’immobile non può essere venduto fino alla demolizione e ripristino.
Difformità soggettiva
Gli intestatari catastali non corrispondono ai proprietari reali (es. voltura mai presentata dopo una successione). In questo caso serve una voltura catastale per aggiornare le intestazioni.
La checklist pre-rogito: 6 verifiche da fare prima di vendere o comprare
Ecco la sequenza operativa per arrivare al rogito con la conformità catastale e urbanistica in regola:
1. Richiedi la planimetria catastale
Confronta il disegno con lo stato reale dell’immobile. Verifica disposizione dei locali, numero di vani, altezze e pertinenze. La planimetria catastale è il documento di partenza per qualsiasi verifica.
2. Richiedi la visura catastale
Controlla che categoria, classe, rendita, consistenza e intestatari siano corretti e aggiornati. La visura catastale ti fornisce tutti i dati identificativi ufficiali.
3. Verifica la conformità urbanistica
Chiedi l’accesso agli atti presso il Comune (o delega un tecnico) per confrontare lo stato reale con i titoli edilizi. Questo passaggio richiede un professionista abilitato.
4. Se ci sono difformità catastali, aggiorna la planimetria
Se la planimetria non corrisponde allo stato reale, un tecnico deve presentare una pratica DOCFA per aggiornare la planimetria al Catasto. Con Predeion puoi richiedere la correzione della planimetria catastale.
5. Se ci sono abusi edilizi, valuta la sanatoria
Se lo stato reale non corrisponde ai titoli edilizi del Comune, il tecnico deve valutare se l’abuso è sanabile. In caso positivo, presenta la pratica di sanatoria. In caso negativo, il venditore deve ripristinare lo stato legittimo.
6. Richiedi la visura ipotecaria
Verifica che l’immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti e gravami. La visura ipotecaria completa il quadro delle verifiche pre-rogito.
Domande frequenti
Cos’è la conformità catastale?
La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e i dati registrati al Catasto: planimetria, dati identificativi e intestatari. È obbligatoria per legge negli atti di compravendita dal 2010 (D.L. 78/2010) e la sua assenza rende l’atto nullo.
Qual è la differenza tra conformità catastale e urbanistica?
La conformità catastale verifica la corrispondenza con i dati del Catasto (planimetria, visura). La conformità urbanistica verifica la corrispondenza con i titoli edilizi rilasciati dal Comune (permessi di costruire, SCIA). Sono due verifiche diverse e complementari: un immobile può essere conforme catastalmente ma avere abusi edilizi.
Cosa succede se vendo senza conformità catastale?
L’atto di compravendita è nullo. Se il venditore dichiara falsamente la conformità, si espone a richiesta di risoluzione del contratto e risarcimento danni da parte dell’acquirente. Il notaio, nella maggior parte dei casi, rifiuterà di rogitare in assenza di conformità accertata.
Come verifico la conformità catastale del mio immobile?
Richiedi la planimetria catastale e confrontala con lo stato reale dell’immobile. Se corrispondono, l’immobile è conforme catastalmente. Se ci sono differenze, devi aggiornare la planimetria prima del rogito tramite una pratica DOCFA.
Cos’è la Relazione Tecnica Integrata (RTI)?
La RTI è un documento redatto da un tecnico abilitato che certifica sia la conformità catastale sia quella urbanistica dell’immobile. Nel 2026 la maggior parte dei notai e delle banche la richiede obbligatoriamente prima del rogito, anche se non è ancora un obbligo di legge nazionale.
Come posso ottenere planimetria e visura catastale per la verifica?
Con Predeion richiedi planimetria catastale, visura catastale, elaborato planimetrico e visura ipotecaria direttamente online, in pochi minuti. Per una verifica completa puoi usare il servizio Casa Check.
Stai preparando una compravendita?
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