La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali.
Se si sceglie di avvalersi del regime della cedolare secca, la tassazione per il proprietario non avviene più in base al reddito ma solo sul canone incassato mentre per l’affittuario si riducono i costi del canone di locazione mensile.
Le aliquote applicabili sono così contraddistinte:
L’opzione di cedolare secca è sempre facoltativa e viene comunicata nel momento della registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo presso l’Agenzia delle Entrate e consiste nell’applicazione di un’aliquota sostitutiva, fissa e agevolata che di fatto sostituisce:
- Irpef e le relative addizionali.
- Imposta di registro contratto di locazione.
- Imposta di bollo 16,00 euro.
Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni, ma deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
Per tutto il 2018 è stata prorogata della cedolare secca al 10% per il canone concordato grazie alla nuova Legge di Stabilità 2018, inoltre è previta la proroga cedolare secca 10% nel biennio 2018-2019 e non stabilizzazione come previsto dalla prima bozza della Manovra 2018.
La possibilità di esercitare l’opzione per il regime agevolato è riservata alle unità immobiliari accatastate nelle categorie da A/1 a A/9 e nella categoria A/11, escludendo la categoria A/10 (immobili destinati ad uso ufficio o studio privato), qualunque sia la reale destinazione dell’immobile iscritta nel contratto e a prescindere dal soggetto titolare del contratto stesso.
I proprietari degli immobili affittati ad uso abitativo che decidono di avvalersi del regime agevolato della cedolare secca hanno l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.
Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat canoni di locazione.
La cedolare secca si versa come l ’Irpef (saldo e acconto) e alle stesse scadenze dell’Irpef (giugno‐novembre).
- revocare l’opzione alla fine di ciascuna annualità contrattuale ;
- effettuare l’opzione in ciascuna annualità successiva alla prima, per i contratti per i quali non era stata originariamente applicata.
Cedolare secca 10%
La cedolare secca con aliquota al 10% è un’ agevolazione fiscale introdotta dal Decreto Piano Casa che ha previsto che per gli anni dal 2014 al 2017, la possibilità di applicare la cedolare secca al 10% per i proprietari di casa che optano per il regime sostitutivo per le locazioni a privati, purché l’immobile sia ad uso abitativo a canone concordato, a condizione che l’ubicazione dell’immobile ricada in uno dei comuni ad alta tensione abitativa o colpito da calamità naturali.
L’agevolazione cedolare secca al 10% spetta con i contratti di locazione previsti dall’articolo 2 comma 3, della legge 431/98.
In particolare, la cedolare al 10% spetta per i contratti concordati siglati:
- nelle 11 aree metropolitane indicate dal Dl 551/1998 (e nei Comuni con esse confinanti) e nei Comuni capoluogo di provincia;
- nei Comuni ad alta densità abitativa compresi nell’elenco Cipe (datato 14 febbraio 2004);
- nei Comuni dichiarati in stato di emergenza nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014.
Cedolare secca 10 % novità:
- Dal 2018, l’aliquota cedolare secca, sarebbe dovuta tornare al 15% ma il Governo ha deciso di prorogarla per un altro biennio. Pertanto, è in vigore la proroga cedolare secca 10 2018 e 2019 grazie alla nuova Legge di Bilancio 2018.
Si ricorda inoltre che la possibilità di optare per la cedolare secca 10%, prevede la rinuncia da parte del proprietario all‘aggiornamento ISTAT del canone, l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, obbligatoria per i contratti a tassazione ordinaria, e dell’imposta bollo.
Con la Risoluzione 115/E del 1° settembre 2017 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che , in caso di proroga di un contratto che contiene già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione mediante raccomandata.

