Cedolare secca: cos’è e come funziona.

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali.

Se si sceglie di avvalersi del regime della cedolare secca, la tassazione per il proprietario non avviene più in base al reddito ma solo sul canone incassato mentre per l’affittuario si riducono i costi del canone di locazione mensile.

Le aliquote applicabili sono così contraddistinte:

           • 21% per tutti i contratti di locazione, esclusi i contratti a canone concordato;

           • 10% per i contratti di locazione a canone concordato. Inizialmente l’aliquota per i contratti a canone concordato era del 19%. Il D.L. n. 102/2013 ha ridotto tale aliquota al 15% per l’anno d’imposta 2013. Successivamente il D.L. 47/2014 – c.d. Decreto Casa – ha abbassato dal 15% al 10% l’aliquota per gli anni d’imposta dal 2014 al 2017.
L’opzione di cedolare secca è sempre facoltativa e viene comunicata nel momento della registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo presso l’Agenzia delle Entrate e consiste nell’applicazione di un’aliquota sostitutiva, fissa e agevolata che di fatto sostituisce:

• Irpef e le relative addizionali.
• Imposta di registro contratto di locazione.
• Imposta di bollo 16,00 euro.

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni, ma deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Per tutto il 2018 è stata prorogata della cedolare secca al 10% per il canone concordato grazie alla nuova Legge di Stabilità 2018, inoltre è previta la proroga cedolare secca 10% nel biennio 2018-2019 e non stabilizzazione come previsto dalla prima bozza della Manovra 2018.

La possibilità di esercitare l’opzione per il regime agevolato è riservata alle unità immobiliari accatastate nelle categorie da A/1 a A/9 e nella categoria A/11, escludendo la categoria A/10 (immobili destinati ad uso ufficio o studio privato), qualunque sia la reale destinazione dell’immobile iscritta nel contratto e a prescindere dal soggetto titolare del contratto stesso.

L’opzione non è ammessa in caso di locazione delle sole pertinenze, se non locate insieme all’abitazione principale ovvero se esiste un rapporto di pertinenzialità con l’abitazione e questo sia evidenziato nel contratto. Altre cause di esclusione:

• contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi ma locati ad uso promiscuo;

• contratti di locazione di immobili di proprietà condominiale;

• contratti di sublocazione; • contratti di locazione di immobili situati all’estero;

• contratti di locazione per immobili ad uso foresteria.

I proprietari degli immobili affittati ad uso abitativo che decidono di avvalersi del regime agevolato della cedolare secca hanno l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.

Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat canoni di locazione.

La cedolare secca si versa come l ’Irpef (saldo e acconto) e alle stesse scadenze dell’Irpef (giugno‐novembre).

Il versamento della cedolare secca va effettuato attraverso il modello F24, in due distinti momenti: l’acconto e il saldo. Il primo deve a sua volta essere versato in due distinte rate se l’importo dovuto supera i 257,52 euro. I codici tributo da utilizzare sono: 1840 per la prima rata dell’acconto; 1841 per la seconda rata dell’acconto o unica soluzione; 1842 per il saldo.

• revocare l’opzione alla fine di ciascuna annualità contrattuale ;
• effettuare l’opzione in ciascuna annualità successiva alla prima, per i contratti per i quali non era stata originariamente applicata.

Cedolare secca 10%

La cedolare secca con aliquota al 10% è un’ agevolazione fiscale introdotta dal Decreto Piano Casa che ha previsto che per gli anni dal 2014 al 2017, la possibilità di applicare la cedolare secca al 10% per i proprietari di casa che optano per il regime sostitutivo per le locazioni a privati, purché l’immobile sia ad uso abitativo a canone concordato, a condizione che l’ubicazione dell’immobile ricada in uno dei comuni ad alta tensione abitativa o colpito da calamità naturali.

L’agevolazione cedolare secca al 10% spetta con i contratti di locazione previsti dall’articolo 2 comma 3, della legge 431/98.

In particolare, la cedolare al 10% spetta per i contratti concordati siglati:

• nelle 11 aree metropolitane indicate dal Dl 551/1998 (e nei Comuni con esse confinanti) e nei Comuni capoluogo di provincia;
• nei Comuni ad alta densità abitativa compresi nell’elenco Cipe (datato 14 febbraio 2004);
• nei Comuni dichiarati in stato di emergenza nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014.

Cedolare secca 10 % novità:

• Dal 2018, l’aliquota cedolare secca, sarebbe dovuta tornare al 15% ma il Governo ha deciso di prorogarla per un altro biennio. Pertanto, è in vigore la proroga cedolare secca 10 2018 e 2019 grazie alla nuova Legge di Bilancio 2018.

Si ricorda inoltre che la possibilità di optare per la cedolare secca 10%, prevede la rinuncia da parte del proprietario all‘aggiornamento ISTAT del canone, l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, obbligatoria per i contratti a tassazione ordinaria, e dell’imposta bollo.

Con la Risoluzione 115/E del 1° settembre 2017 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che , in caso di proroga di un contratto che contiene già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione mediante raccomandata.