Categoria catastale f3 : tassazione e IMU

categoria catastale f3

Con la sentenza n. 11694/2017 la Cassazione interviene finalmente sulle modalità di imposizione dei fabbricati «in corso di costruzione» accatastati in categoria catastale f3.

Il tema è estremamente importante perché sulla scorta di altri arresti giurisprudenziali, invero poco condivisibili, il Dipartimento delle finanze, con risoluzione n. 8 del 2 luglio 2013, ha ritenuto che tutte le categorie catastali “fittizie”, quale appunto è la categoria catastale  f3, essendo sprovviste di rendita sfuggono all’imposizione, non essendo possibile considerarle come area fabbricabile. Il tema è poi rilevante, perché sebbene la categoria catastale f3 è una categoria provvisoria, e il fabbricato accatastato come tale potrebbe rimanere iscritto dai 6 ai 12 mesi, con la possibilità di ottenere la proroga previa presentazione di apposita dichiarazione del proprietario circa la mancata ultimazione dei lavori (Agenzia delle Entrate, circolare n. 27/E del 13 giugno 2016), nella realtà vi sono fabbricati presenti in catasto f3  da molti anni, tant’è che ne risultano iscritti più di un milione.

Nel caso esaminato dalla Corte di cassazione si era in presenza di un fabbricato in corso di costruzione che in fase di ultimazione dei lavori era stato accatastato in categoria catastale f3. La Corte parte dal tenore letterale della normativa Ici (articolo 2, comma 1 del Dlgs n. 504/1992, applicabile anche all’Imu) la quale prevede che il fabbricato di nuova costruzione è soggetto a imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui comunque il fabbricato è utilizzato. Tale disposizione è stata più volte scrutinata dalla Corte, ma con riferimento al fabbricato che benché nei fatti non ultimato è comunque accatastato con rendita. In tale ipotesi, un filone giurisprudenziale di legittimità granitico (Cassazione n. 2494/2010, n. 15177/2010, n. 7041/2014, n. 8781/2015) ha ritenuto che la sussistenza delle condizioni di iscrizione è sufficiente perché l’unità immobiliare sia considerata “fabbricato” e quindi sia assoggettata a imposta. Il criterio alternativo previsto nella norma, ovvero il riferimento alla data di ultimazione dei lavori o all’utilizzazione dell’immobile rileva solo quando il fabbricato non è ancora iscritto in catasto. Sulla base di tali considerazioni è stato ritenuto assoggettabile un fabbricato iscritto con rendita anche se i lavori di costruzione non erano ultimati.

Categoria catastale f3: Le nuove precisazioni

La sentenza in commento conferma questi principi, ma precisa, e da qui la sua importanza, che essi sono applicabili solo in presenza di un «accatastamento reale, perché l’accatastamento c.d. fittizio- istituzionalmente privo di rendita – non fornisce la base imponibile ex art. 5 D.lgs. 504/1992». Secondo la Corte il classamento nella categoria fittizia catasto f3, «pur essenziale ai negozi civilistici su cosa futura», non evidenzia una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile. Viene quindi enunciato il seguente principio di diritto: «in tema di imposta comunale sugli immobili, l’accatastamento di un nuovo fabbricato nella categoria fittizia delle unità in corso di costruzione non è presupposto sufficiente per l’assoggettamento ad imposta del fabbricato stesso, salva la tassazione dell’area edificatoria e la verifica sulla

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Categoria catastale f3 :il fabbricato di nuova costruzione è soggetto a imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione
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